Na cenu nemovitosti má vliv spousta faktorů. Sepsala jsem ty nejdůležitější, které jsem vypozorovala ve své praxi.
Lokalita
Lokalita má na cenu nemovitosti nejdůležitější vliv. Vybydlený byt v Pařížské ulici v centru Prahy má vyšší tržní cenu než kompletně zrekonstruovaná vila v Mostě. Lokalita způsobuje rozdíly v cenách i stovky procent.
Konstrukce nemovitosti
Byty v panelových domech jsou ve většině případů levnější než byty v domech cihlových. Architektonická kvalita panelových domů, zvukové a tepelné izolace jsou horší, než u bytů zděných a to vše se projevuje levnější cenou.
Podobně u rodinných domů je nejvíce preferovaná cihla. Cihlové domy se prodávají za vyšší cenu než dřevostavby, které mají kratší životnost.
Typ vlastnictví
Nějrozšířenější je vlastnictví osobní a družstevní.
Osobní vlastnictví
Nejrozšířenější typ vlastnictví je osobní, v inzerci jej můžete vidět s označením OV. V takovém případě je vlastníkem registrován v katastru nemovitostí. Kupující si na nemovitosti v osobním vlastnictví mohou vzít hypotéku, a proto je po nich větší poptávka. Následkem je pak i vyšší cena.
Družstevní vlastnictví
Druhým typem je vlastnictví družstevní, v inzerci jej můžete vidět s označením DB. V takovém případě není vlastník vlastníkem samotné nemovitosti, ale vlastníkem členského podílu v družstvu, které nemovitost vlastní. Na tento druh bytu si můžete vzít hypoteční úvěr, ale banka Vám dá podmínku převést byt do osobního vlastnictví do určité doby, ta je zpravidla do jednoho roku. Pokud není možné byt do osobního vlastnictví převést a chcete financovat hypotečním úvěrem, bude nutné poskytnout bance do zástavy jinou nemovitost, nebo bude nutné financovat nemovitost z vlastních zdrojů. To dělá nemovitost zpravidla levnější, protože je menší potenciál kupujících.
technický stav
Na cenu má vliv, jak stav bytu, tak stav celého domu. Byt před rekonstrukcí v dobře udržovaném domě je při prodeji pro zájemce zajímavější než kompletně zrekonstruovaný byt v neudržovaném domě. Byt si totiž můžete nechat zrekonstruovat sami a celkem rychle.
Pokud je dům ve špatném technickém stavu, může to vypovídat o nedobrých poměrech v domě či neschopnosti vlastníků bytů dohodnout se na rekonstrukci.
Proto vždy pátrám, jaké v dotyčném domě panují poměry. Pomáhá mi to lépe určit prodejní cenu.
Občanská vybavenost
Dobrá občanská vybavenost má významný pozitivní dopad na cenu. Právě občanská vybavenost a dostupnost služeb jsou vedle pracovních příležitostí jedním z hlavních důvodů, proč lidé chtějí bydlet ve městech. A právě z tohoto důvodu jsou nemovitosti ve větších městech dražší, než na vesnicích.
Stáří nemovitosti
Pokud nemovitost udržujete v dobrém technickém stavu, pravidelně do ní investujete, její cena může naopak růst. Ovšem pokud se o nemovitost nestaráte, tak chátrá a na ceně ztrácí. Týká se to především rodinných domů, kde nikdo nebydlí a každou zimu kdy se tam netopí nemovitost negativně pocítí.
Patro
Byty v přízemí jsou levnější než byty ve vyšších patrech. Byt v přízemí do ulice, kde vám kolemjdoucí vidí do ložnice, mají samozřejmě ještě nižší cenu než byt ve zvýšeném přízemí, kde do oken vidět není. Byt s výhledem do uzamčeného vnitrobloku, kam chodí jen sousedé jeho cestu to ještě o něco zvýší.
V podobné situaci jsou byty v posledním patře. Případně třetí patro bez výtahu. Při poptávkách nemovitosti slýchám hodně často:“hlevně ně první a poslední patro“.
Ovšem byty v posledních patrech mohou mít naopak velkou výhodu, taková střešní terasa s výhledem do okolí na atraktivním místě může naopak cenu pěkně zvednout.
Balkon, lodžie
Byty, které mají vlastní balkón či lodžii jsou žádanější a tím logicky dražší než byty, které balkon nemají. Zpravidla se cena balkónu, lodžie a terasy vypočítává jako 1/2 podlahové ceny obytných prostor.
Sousedé
Téměř každý zájemce se na prohlídkách ptá na sousedy. Sousedé mají významný vliv na cenu. Můžete mít kompletně zrekonstruovaný byt v hezkém domě, ale pokud máte v domě problémové sousedy, máte problém.
Omezení vlastnických práv
Omezení vlastnických práv mají velký vliv na hodnotu nemovitosti. Ovšem některá na cenu nemovitosti nemají žádný vliv nebo dokonce její cenu zvýší. Při prodeji Vaši nemovitosti se zeptejte odborníka na aktuální omezení vlastnického práva, které na nemovitosti vázne.
Úložné prostory
Nedostatek úložných prostor
Tento faktor také ovlivňuje cenu nemovitosti, byt 1+kk bez sklepa, komory a jiných úložných prostor v bytě zájemci ocení méně jak byt se sklepem.
Dispozice
Byt se samostatnými, neprůchozími pokoji jsou velkým plusem. Stejně tak i kuchyně, nebo koupelny s oknem než temné kouty, které se hojně stavěly v minulosti. Vyhledávané jsou kuchyně, které navazují otevřeným prostorem na obývací pokoj. Takové uspořádání má velký vliv na cenu nemovitosti.
Náklady na bydlení
Nemovitost s velkými náklady například s velkými náklady do fondu oprav jsou hůře prodejné. Příklad: SVJ si vzalo úvěr na zateplení domu, výměnu oken a opravu výtahů. Splátka úvěru činila 8.000,- Kč to činilo byt téměř neprodejným. Majitelé nakonec museli snížit kupní cenu a prodat byt kupci s hotovostí, protože se splátkou hypotečního úvěru si jej mohla málokterá rodina dovolit.
V případě, že chcete bez starostí prodat svoji nemovitost za tu nejlepší cenu, budu ráda, když se na mě obrátíte.
Mgr. Eva Rozsypalová
Tel. 778 517 101
